Информация о магазине

Этот видный издалека и со всех сторон 17-этажный кирпичный жилой дом, гордо возвышающийся над одним из выходов станции метро Кузьминки, был возведен в 1986 году, то есть по московским меркам совсем недавно. По счастью, советские архитекторы и строители к тому времени уже научились оставлять один-два нижних этажа здания под торговые помещения. Однако, к сожалению, первые потуги бравых проектировщиков на поприще девелопмента коммерческой недвижимости при отсутствии должного опыта и элементарного понимания сути вопроса не приводили к ожидаемым результатам. В частности, в доме, о котором мы ведем речь, из почти двух тысяч квадратных метров пространства на первом, втором этажах и в подвале под нужды торговли можно было использовать только 32% помещений. Все остальное было спроектировано как вспомогательные, бытовые, служебные, складские, просто бесполезные и так далее. Тогда еще никто на территории Советского Союза не знал о существовании прописной капиталистической истины о том, что десять квадратных метров торговых площадей вполне эффективно обслуживаются одним квадратным метром площади вспомогательной.

И расположился в этих помещениях государственный книжный магазин, входивший в московское объединение "Промторг". Как и все государственные магазины того времени, средств на то, чтобы привести помещения в божеский вид (это когда не мрачно, не пыльно, не тускло, не тесно и в результате не стыдно), он не имел, поэтому торговать приходилось в тех условиях, которые выделило государство. После того, как советское государство не справилось даже с собственной судьбой, книжный магазин в Кузьминках оказался вовлечен в круговорот событий, связанных с приходом в страну (и в столицу, в частности) бесшабашной и всепоглощающей коммерции.

Еще более профессионально эта схема будет выглядеть, если фаза "нашел арендатора" станет в самом начале. Например, "Adelanta Consulting Group" исповедует принцип - во все свои девелоперские проекты, связанные с приобретением торговой недвижимости, либо строительством торговых объектов, входить, заручившись поддержкой со стороны будущих арендаторов или покупателей конечного продукта. Так минимизируются риски, так добавляется уверенности в штатной реализации проекта и так учитываются все пожелания торговых операторов. В конце концов, им потом при помощи этой недвижимости предстоит зарабатывать прибыль себе и вам. (Если быть до конца честным, на самом деле наш принцип звучит еще более цинично: "Тратя деньги, мы хотим понимать, кто, когда и каким образом вернет нам их с прибылью", впрочем, цинизм давно уже стал братом профессионализма, так же как краткость - сестрой таланта).

Кроме того, самый эффективно проведенная реконструкция - это реконструкция, проведенная за счет арендатора. Ну хотя бы частично. Опытные предприниматели знают, что самый грамотный бизнес - бизнес, выстроенный на чужих деньгах. Девелопмент - вовсе не исключение. Более того, совсем неразумно проводить ремонт в купленном магазине своими силами и за свой счет, чтобы затем сдав его арендатору, наблюдать, как тот перекрашивает стены и потолок в свои фирменные цвета, лепит на витринах и фризах свою символику, логотипы и товарные знаки.

Когда в разработке маркетинговой концепции объекта вместе с вами участвуют будущие арендаторы, происходит синергия, происходит тот редкий случай, когда один плюс один становится равно трем, поскольку экспертные взгляды оператора торговли и экспертные представления девелопера не только суммируются, но и умножаются на профессиональную интуицию того и другого.

Так как "Adelanta Consulting Group" рассматривает этот объект в качестве жемчужины своего портфолио как компании, профессионально управляющей коммерческой недвижимостью, вернемся к нашему магазину в Кузьминках. Зрелище, которое он представлял собой в 2002 году, в момент его покупки "Adelanta Consulting Group", было мягко говоря удручающим.

Кто не помнит, взгляните на фотографию, сделанную летом 2002 года: грязный фасад магазина на фоне грязного фасада жилого дома, невнятная по цвету, но прилично изношенная входная группа из гнутых и потрепанных временем алюминиевых дверей, так хорошо знакомых тем, кто помнит стройки 70-х и 80-х годов прошлого века. Вместо полноценной, гордой вывески - пять стыдливых квадратиков с мелкими буквами. Причем входная группа теряется на фоне фасада здания (и неясно, какие же размеры имеет магазин внутри), а вывеска, в свою очередь, теряется на фоне входной группы. Одно теряется на фоне другого, а другое - на фоне третьего... Ну просто "потеря потерь" какая-то (молодые зрители канала ТНТ понимают, о чем речь).

Картина, представшая перед нами внутри магазина, выглядела еще устрашающе: тесно, темно и бесперспективно. Настолько явно бесперспективно, что продавец согласился скинуть почти 30% от первоначальной цены магазина. Бестолковость внутреннего устройства помещений с точки зрения торговли выглядела просто убийственно - из 1830 квадратных метров торговыми были только 660 метров... Тот самый случай, когда проще снести и построить заново, чем переделать. Но рассчитывать на какую-то серьезную реконструкцию было нереально - над нами возвышались еще 15 жилых этажей.  

• Книжный оператор, на наш взгляд, был бы вообще самым неприхотливым арендатором в смысле использования неудачно спланированных архитекторами площадей. Даже в лабиринтоподобных помещениях стеллажи с книгами смотрятся логично, в отличие, скажем, от бытовой техники или продуктов.

• Из всех книготорговых операторов Москвы необходимо было найти самого креативного, который сможет превратить в торговую зону даже те площади, которые на первый взгляд ну никак не пригодны для организации торговли - таким адекватным и креативным партнером стал руководитель сети "Новый Книжный".

• Мы не собирались мириться с бездарной планировкой помещений и разработали план реконструкции магазина, пытаясь переделать его в максимально эффективный с точки зрения коммерческой эксплуатации объект. В итоге перепланировки были убраны все перегородки, фальш-стены, не влиявшие на нагрузку несущих стен и перекрытий,  в результате чего удалось выиграть еще 12-14% торговых площадей.

• Используя тот факт, что по своей ширине магазин совпадает со всем зданием, было решено зациклить (сделать круговым) пешеходный трафик внутри магазина. Для чего пришлось построить еще одну 4-маршевую лестницу на второй этаж, которая согласно поэтажным планам и экспликации в магазине была, а в реальности ее не существовало (пользуясь случаем, передаем пламенный привет бравым советским строителям и государственной приемочной комиссии, действовавшим группой лиц и по предварительному сговору!!!).

• Входную группу было решено выдвигать вперед, максимально приближая ее к тротуару, по которому от вестибюля станции метро "Кузьминки" передвигался приличный пешеходный трафик (порядка 15% от всех пассажиров, выходящих из метро в город), делать ее стеклянной и ярко освещенной изнутри.

• Сложной задачей было донести до потребителей представление о реальном размере магазина, так скромная ширина входной группы не впечатляла прохожих и психологически внушала идею, что скромный магазин а этими дверями такой же скромный по размерам, качеству обслуживания и ассортименту. А нам хотелось создать хит! Хит девеломента если не городского, то хотя бы районного масштаба. И мы придумали фальш-витрину! Витрину, которая подменит собой мрачную кирпичную стену, создаст магазинное настроение, увеличит визуально в несколько раз фасад магазина, позволит арендаторам разместить в ней образцы товара и всяческую полезную информацию.

• Однако вместе с замечательной идеей о витрине на нас тут же свалилась проблема с выделением землеотвода под те несколько квадратных метров земли, которые витрина невольно отнимет у города Москвы и его населения. Не желая затевать с Москомземом длительный процесс по получению разрешения на использование пяти-семи квадратных метров (который мог бы занять и месяцы, и годы), мы усложнили себе жизнь, но возвели идею на качественно новый уровень - витрина стала подвесной и, словно паря в воздухе, не касалась земли! Стоит ли говорить, что после этого мы не могли не сделать ее отапливаемой изнутри и ярко освещенной?

• Рассматривалась также идея совместить фальш-витрину с остеклением входной группы, превратив всю эту конструкцию в единую ленту из вертикальных стеклопакетов двухметровой ширины (пакеты более двух метров шириной в России в то время считались нестандартными и стоили слишком больших денег). Некоторые идеи относительно монтажа витрины были подсмотрены нами на Oxford Street в Лондоне - одна из главных торговых улиц столицы Англии - к сожалению, не все они оказались уместны применительно к Кузьминкам.

• Для привлечения большего числа покупателей в новый магазин было решено часть первого этажа сдать в аренду аптеке (тем более, что сразу три крупнейших аптечных сети разглядели рациональное зерно в нашем девелоперском проекте и встали в очередь на 100-метровый кусок первого этажа), а зону при входе в магазин - оператору парфюмерного рынка. Таким образом, получалось максимально эффективно использовать ключевой принцип районных универмагов "женщина - главный покупатель".

• Благоустройство прилегающей к магазину территории должно было также повысить лояльность покупателей, управы муниципального района "Кузьминки" и задать высокий уровень для остальных наших коллег по организации торговых услуг. На прилегающем к фальш-витрине газоне были разбиты клумбы, сам газон засеян канадской декоративной травой, по периметру выставлено ограждение, высажен кустарник и установлены фонари вечернего освещения. Для удобства молодых мам с колясками и инвалидов был сделан пандус, площадка перед входом в магазин вымощена новым декоративным покрытием.

• Рассматривалась также идея устроить на газоне детскую площадку с песочницей, качелями, горкой и декоративными домиками, однако после более глубокого анализа от данной идеи было решено отказаться: северная сторона здания и постоянное отсутствие здесь солнца, наличие в нескольких метрах автомобильной дороги и чрезмерная близость к витрине с большой площадью остекления никак бы не способствовали здоровью детишек, оставленных родителями на такой площадке. Хотя идея, конечно, была по-европейски красивой и благой.

• Спустя три года мы реализовали последний пункт нашей маркетинговой концепции - за счет кардинальной реконструкции подвала в книжном магазине стало три торговых этажа. В результате деятельности "Adelanta Consulting Group" как эффективного собственника и управляющей компании, общая площадь объекта выросла с 1830 до 1925 квадратных метров (+5%), а торговая площадь увеличилась с 660 до 1350 квадратных метров (+105%). Угадайте, во сколько раз выросла арендная ставка!
  

Если наш опыт управления недвижимостью заинтересовал Вас, свяжитесь с нами: +7 (495) 780-36-56 или info@adelanta.ru